作者：項房地產與互聯網研究所爆料，提交聯系方式：滕民0510

[編者]所有以大型直營店交易模式為核心的商業模式都無法逃脫資本黑洞和難以復制擴張的噩夢。共享廚房、共享辦公室和房地產經紀是這種商業模式的最佳范例。基于創新和景觀創造需求的價值再分配可能不會走得太遠。做時間的朋友，做困難和正確的事情，創造價值，也許是永遠對抗負熵的正確方法。當房東用兩年期合同取代一年期合同，并以瘋狂的底價尋找房客安頓下來時，這看起來一點也不像是一筆好生意。今天，我們從房地產經紀人到共享辦公室，再到共享廚房。共享廚房代表了“熊貓明星廚師”的核心商業模式邏輯。

不久前，房地產互聯網領域的蛋殼公寓陷入了“兩頭吃”的漩渦。此后，明星企業“熊貓明星廚房”因類似問題被推到了風口浪尖。分享經濟的類似概念引起了作者的注意。

共享廚房是田亮首都“幸運”的地方。“二房東模式”真的像想象的那么美嗎？“熊貓明星廚師”會成為“共享”家庭的下一個受害者嗎？讓我們聚焦在“共享廚房”的軌道上，聚焦在同一類型跨不同領域的“重型直營店”兩種商業模式的討論上，并將其代入從房地產互聯網恢復的角度進行分析。

[問題1]

共享廚房“熊貓明星廚師”是“共享經濟”新出路的代表模式嗎？

1.首先，我們需要了解共享廚房和熊貓之星廚房。

據官方介紹，熊貓之星廚房成立于2016年，致力于為餐飲企業特別是外賣商家提供商業地產、運營管理、供應鏈、品牌推廣等綜合解決方案。2019年2月，它獲得了由老虎基金牽頭的5000萬美元的C系列融資。目前，它分布在北京、上海、杭州和深圳。最新消息顯示，其深圳業務已退出市場，而其杭州業務沒有改善。

2016年，當熊貓明星廚房成立時，共享經濟正如火如荼地進行著，百花齊放。

那一年，“共享家庭”中最著名的“旅游團隊”率先行動：冠軍滴滴收購優步中國，完成了在線汽車的“統一”，而mobike和ofo則帶領各種紅、橙、黃、綠共享自行車走上了舞臺。“共享家庭”的其他成員也在他們各自的群體中大放異彩：分享衣柜里的衣服23件，分享房子里的豬的短期租金，分享工藝狐貍家庭，分享在線知識，回答問題，了解生活，獲得價值，喜馬拉雅山.

剛進入中國一年多的To-B共享廚房模式也迎來了許多新成員，如美食匯聚、熊貓明星廚房、黃曉迪等，并成功吸引了資本市場的強烈關注。

對于首都來說，共享廚房無疑是一個很好的故事。

在交通紅利消失的時候，外賣趨勢已經成為現實，開店的成本很高，共享廚房不僅可以讓商家“用開店的成本開十攤共享廚房店”，還可以讓后者安心外賣，不用花幾個月時間申請許可。同時，還可以提供品牌孵化、運營管理、資源對接、大數據授權等多種增值服務，使商家能夠進行數字化升級，真正分擔開業成本、裝修成本和管理成本，準確解決外賣商家最大的痛點。

聽起來真的很美。什么是共享廚房？

很簡單。也就是說，該公司在一線和二線城市的核心商業區以相對較低的價格出租整個場地，將其改造成幾個獨立的廚房隔間，然后將其分割并出租給商家，以賺取差價。說白了，與共用辦公室類似，共用廚房仍采用“二房東”模式。

2.從共享經濟的內涵和外延看共享廚房。

共享經濟是一個復雜的系統，主要需要閑置資源、現實需求、連接機制、信息流和正回報等核心要素。它是一個開放的、多主體的技術資源配置系統，實現了共享產品和服務的所有權和使用權分離、需求池和供給池匹配、去中介化、再中介化和連接機制、信息去中心化和信用約束緩釋、規模經濟和邊際成本遞減、實現利基市場和長尾效應等核心環節。

在所有權和使用權分離的基礎上，共享經濟利用新興技術實現了信息去領域功能，依靠平臺建設實現了需求集聚、供給集聚和聯系機制建設，有效降低了交易成本，甚至實現了邊際成本下降，實現了利基市場發展，實現了長尾效應和規模效應，從而實現了共享經濟內生自我強化的可持續運行機制。

從共享經濟的上述內涵和外延來看，共享廚房有許多不符合共享經濟的“特征”。

例如，物權所有權和使用權分離后的“供給者”實際上是出價最高者獲得的生產性資產，是商業地產的財產，這也是“二房東”式的共享廚房被從供給上批判的根源。這種模式更像是特許-轉租模式，S2B(業主)2B(餐飲企業)，其實現的總價值在整合閑置資源后邊際成本降低、邊際收益增加的狀態下是有限的。

從價值創造的角度來看，共享經濟屬于個人價值或公司價值的創造和再分配，并不擴大經濟和社會價值的總規模。

共享廚房更像是餐飲外賣，是基于移動互聯網新場景下的價值再分配。

商業模式的基本分析不符合價值創造，進入價值再分配，其自身的“價值”將非常有限。不幸的是，熊貓明星廚房符合這一特點。

此外，對于盈利的共享經濟，只有規模足夠大，供需雙方才能高效匹配，有效提高需求響應速度，有效降低服務供給成本，并使共享對象的使用成本低于所有權成本，成為成本可承受的商業模式。共用廚房以商業物業為共用目標。首先，重型垂直懸掛物是規模上的最大限制；第二，大量投資和大型直營店擴張的問題不可避免。

從以上幾個方面來看，共享廚房成為共享經濟軌道上的典型代表業務是不太可信的。從第二房東的經營模式的效率來看，它也更接近于房地產(商業地產)的整體租金-分租的經營模式。

[問題2]

為什么熊貓廚師會陷入左右逢源的輿論漩渦，其背后是什么？

首先，共享廚房不是共享經濟的委托代理模式。共享經濟的服務需求者與平臺建立代理關系，進而形成服務關系，即以平臺為中心的委托代理關系。

共享廚房是一種與傳統服務提供者和服務需求者直接相關的機制，不同于傳統的中介服務范式。

其次，共享廚房不是信息中介，不能承擔共享經濟從信息中介到信用中介的角色演變。共享經濟的正外部性使平臺具有規模效應的正反饋機制，而多屬性則促使服務需求者有多種選擇。

共享廚房的“場地租賃權”是單一所有權，所有者(供給方)和需求方(需求方)沒有多種選擇，商家的談判地位不平等，這就帶來了信息不對稱吃差價。原因是共享廚房沒有擺脫傳統中介的點對點連鎖模式。

房地產經紀行業也可以調查。在中國，它是一種多邊委托機制。經紀公司同時為買賣雙方服務，因此在信息不對稱的情況下很容易形成吃差價的問題

可以理解，在流行時期，熊貓之星廚房要求業主免租金，而不是商人，這不是簡單的商業倫理范疇的解釋，而是第二房東的租金差異商業模式的競爭邏輯的本質。

道德判斷是不可取的，商業模式基因是其肆無忌憚和持續損害商人權益的根源。

[問題3]

為什么第二房東的商業模式如此脆弱？

事實上，像許多共享概念一樣，以熊貓明星廚房為代表的共享廚房從誕生之日起就一直處于“聽起來很美”和“做雞肋”的尷尬困境之中。如今，這場突如其來的疫情給餐飲業帶來了沉重的打擊，它也像一面魔鏡，讓商家和資本看到了共享廚房的真面目，“本質上，還是只有第二個房東有所作為。”

首先，二房東模式的門檻很低。目前，房屋租賃有兩種經營模式：一種是“二房東”模式，即租賃公司通過長期租賃獲得房屋使用權，裝修后轉租給消費者，并收取租金；二是“自持”模式，通過收購和自建獲得租賃物業的產權，向租戶收取租金，提供增值服務。

無論是第一種模式還是第二種模式，都是一種沒有太多技術含量的租金差異業務模式。

二是進入以“蠶食差價”為主要模式的租賃行業，成本結構也更加復雜，需求側路徑依賴嚴重，抵御經濟周期波動的能力較差。租賃企業的成本大致可以分為兩類：住房成本和運營成本。運營成本主要來自三個方面：第一，裝修成本的分配，制度化比個人更有效率；第二，勞動力成本；第三，空置費，如果空置率偏高，資本運營效率會下降，利潤會被稀釋。逆轉經濟周期和不可抗力將成為第二房東模式的最大商業挑戰。在流行期間，這個結論會變得更清楚。由于受到重大社會和公共事件的影響，商家和物業無法正常開展業務，“空置率”會給二房東模式帶來很大的業務壓力。

第三，供應方壁壘太低，連接機制脆弱。共享廚房物業的供應商是商業地產的開發商或經營者。房地產供給不是大規模分權的C面。如果沒有分權的規模優勢，供需雙方就有可能脫媒，也不可能在兩端建立壟斷壁壘。此外，需求池和供給池都是大業主和小商戶。共享經濟中供需匹配及其效率的核心決定因素是共享平臺或其他形式的連接機制。顯然，熊貓之星廚房作為共享廚房的平臺，并不是基于兩端的連接機制，而是相當脆弱的。

[問題4]

為什么共享廚房的熊貓廚師很難盈利？

共享廚房的最大優勢是確保商家輕而易舉地進入市場外賣。然而，對場地成本和商圈資源特別敏感、對外銷售需求大的市場主要集中在一線和二線城市——。事實上，如今，相對知名的共享廚房企業也盤踞在北方、深圳和杭州。

共享廚房是房地產的第二大業主，它的屬性決定了企業要想盈利，就必須不斷擴大規模、獲取財產、改造和吸引投資。這就是所謂的重型垂直商店模型。

重型垂直商店模式非常類似于集中長期租賃公寓、經紀商店和共享辦公室。通過觀察Wework或Youke Workshop的結構，我們可以看到豹，比如“共享廚房”的成本和毛利。

[案例]

我們工作的直接成本包括“地點運營費用”(包括租金、水電費、寬帶使用費和維護費等)。)和其他運營成本。

在計算毛利之前，有一些成本必須扣除：

首先是開業前的場地費用。主要包括開門前的租金、清潔費和員工工資。有太多的事情要做，免租期gi

第三，銷售市場的成本，無論是使用傳統的經紀分銷還是自建銷售團隊，都不是一個小的渠道成本。

這一計算來自自媒體作家伊斯特蘭

這個計算是從媒體的財務報告中看到公司的

租賃成本高，運營費用高，導致優科廠房凈虧損非常大。截至2019年9月30日的9個月中，凈虧損為5.72億元，損失率為65.5%；去年同期凈虧損2.7億元，損失率為96.0%。(數據來自《財報看公司》)

從成本結構的角度來看，共享辦公室“兩個房東”的商業模式被證明是不成功的。例如，優科工作室在空間發展方面已經放緩，并開始挖掘現有個人和企業的價值，這是必要的業務邏輯調整。

共享廚房的熊貓廚師們呢？

邏輯是一致的。

[熊貓廚房的收入模式]

開業前最重要的場地費用是場地租金。熊貓之星廚房的場地租金與共用辦公室相似。租金每半年支付一次，每季度支付一次，這是單一租金。一般來說，租期為5至10年，分三次付款或兩次付款，一般為2至3個月不等。

就商戶收回租金而言，他們支付一對二，租金15天免費。就收入而言，主要是租金和入場費收入。

[支出項目]

批發租金；

開業前的費用，平均約5個月的租金和租金開支；開業后，平均租房租金為3個月左右；

一次性租金押金，約2-3個月；

操作員成本(2人/店)；

在水電開通前支付費用；

廚房基礎設施購置成本(一次性折舊和攤銷)；

銷售成本(招商)

[收入項目]

房地租金；

入場費；

運營服務費。

分擔費用；

收入=(商戶數量*入場費)(商戶數量*月租金*生存月)(商戶數量*運營服務費)

支出=[(押金*約3個月)月租金*2*期限]投資成本(銷售和交付成本)

*忽略水、電和垃圾等共同支出，在這里量入為出

[熊貓廚房的市場規模和平衡模式]

共用廚房北京的每個店面需要15平方米；

在北京的商業區，現有的共享廚房商店的容量應該在150-200之間；

前一家店的費用是200-300萬；

每個商店都需要50%的租金才能達到收支平衡；如果收回初始投資，預計租賃率為80%，回收期約為三年；

以北京為例，100家門店的資本投資應以億元計算，回收期為2-3年。如果它被一線城市所有可以擴張的業務所覆蓋，那它就是一個巨大的資本黑洞。

從上面的分析不難看出：

共享廚房的租金差異(包括入場費)是有效支撐毛利的重要支點。

這是一項沉重的直營店擴張業務，熊貓明星廚房的擴張資金依賴于融資和持續輸血。

這與長期租賃公寓、共享辦公室和房地產中介的垂直商店邏輯是一致的。

長期租賃公寓有租金貸款的滾動輸血游戲，房地產經紀人有資本游戲的加入，而共享辦公室和廚房沒有好的捷徑來煽動資本投資。

據作者了解，熊貓明星廚房最近對其運營行為進行了調整：

1)店鋪租金折扣得到加強，平均提高15%-20%，降低了毛利空間；

2)對于一些戰略大客戶，采取極低租金(5-6折)和免費入場費的形式，以便快速下鋪和分批收錢；

3)承包租金優惠過多，燒錢補貼嚴重；

這些運營戰略調整與我們的工作和優科研討會有多相似？

房子漏水總是整夜下雨，流行病因素疊加，共享廚房的利潤問題懸而未決。資本輸入能解決問題嗎？

[問題5]

為什么共享廚房是資本的無底洞？

大型直營店商業模式的基礎是難以擴展和復制的自然模式。

大型直營店開業初期的租賃成本是一項昂貴的固定成本。熊貓明星廚房沒有類似長期租賃公寓的“租賃貸款”的財務杠桿。有必要

其次，重型垂直懸掛物在正常運行后的擠出效應明顯。與傳統的經紀行業類似，商業區內商店的位置和飽和度有一個非常明確的供應上限，供應過剩，商店運營低于成本線，33，354家商店虧損，33，354家經紀人不賺錢，33，354家核心經紀人虧損，33，354家商店關閉，33，354個商業區再次恢復平衡。一旦商業區或社區的經營店鋪穩定下來，就很難增加供應。例如，北京社區周圍的經紀店都有一定的固定性，連鎖家庭、我愛我家和麥田很難一下子撼動其他人的商業區和社區布局，外國新競爭者也很難跑得快。(此外；北京市政府對中介店的市場結構規劃有特殊政策)

共用廚房也有同樣的“擠出效應”。同一商業區的外賣訂單在品牌商家共享廚房的供應上也有一定的飽和上限。一旦具有先發優勢的共享廚房建立起來，后來者很難在同一個位置進入競爭商店。除非他們采取長期業務補貼、門票、場地租金等惡性競爭的方式。它們不能復制和擴張。

與商業圈共享廚房供過于求，整個行業都不賺錢，因此陷入惡性競爭的競爭邏輯。

這就像連鎖置業在2015年前遇到的問題一樣。在不同的地方很難擴大和復制重型垂直商店，傳統的商店開放策略也很難成功，因為股票市場的游戲。

巧合的是，從2015年到2018年，連鎖地產改變了戰略思維，采用了戰略資本邏輯，將成都翼城、上海德友和大連豪旺融為一體。在此基礎上，成功擴大了市場份額，推出了創新的互聯網房地產交易平臺來找房子。直到那時，它才在大住宅區完成了國王的寶座。

在這個過程中，持續融資是一條必然的路徑，它高度依賴于資本的支持，這是由不可避免的模型基因決定的。

對于共享廚房，更嚴重的問題是，嚴重的垂直商店擴張和低于成本線的競爭有效嗎？

巨大資本的無底洞無法燒盡競爭的壁壘，這可能是最可怕的結局。

在調查過程中，筆者收到了熊貓之星廚房的網絡謠言，稱“合同租期延長，主租期為2年，商戶中途退租押金不予退還。”這一常規操作進一步解決了資本黑洞和資本鏈壓力的事實。從商業模式的本質到管理水平的調整，熊貓明星廚房似乎正在失去它的“邏輯”。

共享經濟要求權力下放，解放生產力，創造更大的價值。熊貓廚師的供應鏈，孵化.逐層增加集中控制權，這似乎在價值再分配的道路上越走越遠。

大住宅區的共用辦公室仍在苦苦支撐，似乎鏈家和殼牌尋找屋已經成功晉級下一階段的決賽。

生產力決定生產關系，生產關系反作用于生產力，共享經濟是生產關系的革命。我們期望這樣一場革命將使更多優秀的企業從其他角度打破這種局面，并給出不同的解決方案。